Juzgado de lo Mercantil nº 1 A Coruña, Sentencia 1 Octubre 2024. Procedimiento 470/2015.
No existe ningún quebranto para el crédito garantizado con la hipoteca de primer rango. Al haberse realizado el activo gravado, la carga hipotecaria preferente subsiste con plenitud de vigencia y efectos: quien ha resultado adjudicatario del bien en la subasta se subroga en las cargas y gravámenes anteriores a la carga que fundamenta la ejecución.
Mediante la presente demanda incidental el demandante, adjudicatario de la finca en la ejecución de la segunda hipoteca constituida sobre el inmueble, solicita que se ordene a la administración concursal destinar el sobrante de la ejecución al pago del crédito con privilegio especial del acreedor titular de la primera hipoteca.
El sobrante fue transferido al procedimiento concursal para hacer frente a las deudas de los ejecutados, que habían sido declarados en concurso.
La cuestión jurídica planteada se circunscribe a determinar el destino que debe darse al sobrante que restó tras la tramitación del procedimiento de ejecución hipotecaria.
El demandante sugiere seguir el orden de prelación concursal, lo que supondría pagar en su integridad el crédito garantizado con la hipoteca de primer rango, que ha sido reconocido en el concurso como crédito con privilegio especial.
Sin embargo, la titular del Juzgado Mercantil nº 1 de A Coruña rechaza esa solución. Y ello porque en el supuesto enjuiciado no existe ningún quebranto para el crédito garantizado con la hipoteca de primer rango.
Es cierto que con la enajenación del bien y su salida de la masa activa, el crédito garantizado con la primera hipoteca pierde la condición de privilegiado especial que tenía dentro del concurso, pero, al haberse ejecutado separadamente, la posición del acreedor hipotecario queda protegida por el principio de subrogación real en las cargas preferentes, que consagra el art. 692.3 LEC.
Al haberse realizado el activo gravado, la carga hipotecaria preferente subsiste con plenitud de vigencia y efectos. Quien ha resultado adjudicatario del bien en la subasta (el ahora demandante) queda subrogado en la carga, no en condición de deudor, pero sí como responsable real. Esto es lo que dispone el art. 692 LEC. Y enlaza con la situación particularmente ventajosa que supondría para el adjudicatario que el sobrante se destinase al pago del crédito asegurado con la primera hipoteca.
De aceptar la tesis que él propone, dejaría de asumir el pago de la deuda garantizada con la carga preferente, que el Juzgado de Primera Instancia declaró subsistente, y ello pese a que esa carga fue determinante en el avalúo del bien, ya que sirvió para fijar el tipo de la subasta. Al mismo tiempo, la masa activa se vería reducida en la cantidad equivalente al importe de esa deuda (la garantizada con la hipoteca de primer rango, que se extinguiría por el pago), en claro detrimento del titular de la tercera hipoteca: esta carga sí se canceló, por aplicación del art. 692 LEC, aunque el sobrante de la ejecución no quedó a su disposición, pese a ordenarlo aquel precepto, precisamente, porque los ejecutados se hallaban en concurso.
Todo ello por no hablar de la lesión a los restantes acreedores incluidos en la masa pasiva, que son potenciales destinatarios del remanente que pudiera restar, tras el pago del crédito con privilegio especial con origen en esa tercera hipoteca (único que debe atenderse con el sobrante del procedimiento de ejecución hipotecaria seguido).
En suma, una vez realizado el activo gravado, el privilegio especial desaparece para el titular de la hipoteca de primer rango que, sin embargo, debe mantener su crédito reconocido dentro del concurso, aunque reclasificado de acuerdo con su naturaleza. Pero esto no significa merma alguna para su garantía ya que la carga hipotecaria sigue al bien, quedando subrogado en ella quien ha resultado adjudicatario del activo en la subasta judicial.
Fuente: Consejo General de Economistas.